每一輪樓市周期，都有個關鍵轉折點：一線城市動手了。
別看上半年全國各大城市松綁近500次，北上廣深幾乎紋絲不動，連疫情都沒有破防。
但最近幾天時間里，上半年全國救市潮中穩如老狗的一線城市，不約而同地出現了幾絲裂縫：
上海二手房“三價就低”松動，北京試點60歲以上老人貸款買房，廣州放寬落戶門檻。
最具有標志性的，是北京。
不僅劃出了試驗區，向老年人定向開放，鼓勵他們購房，甚至還允許“接力貸”。
在帝都密不透風的限購高墻上，終于悄悄鑿出了第一條縫隙。
就在北京動手的第二天，嗅覺靈敏的環京地區——廊坊，正式官宣取消限購！
取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。
甚至明確點出，“北三縣”、雄安新區周邊而已取消了限售年限。
風向，正在悄悄變化。
（一）
除了帝都自身的動作，環京可以說是最懂政策風向的地區了。
這里的樓市也經歷過瘋狂。
2013年，廊坊市的房價只有7000元/平，到了2017年漲到2萬/平。短短三四年的時間，翻了不止一倍。燕郊某樓盤甚至賣到了4萬/平。
火熱的環京市場，甚至還誕生了兩位首富：一個是華夏幸福實控人王文學，河北首富；另一個是福成股份實控人李福成，燕郊首富。
可惜好夢不長。
2017年6月，廊坊開始實行極為嚴格的限購政策，狠到直接把樓市干翻在地。
一步限購，讓想買的進不來；兩步限售，讓想賣的拋不掉。房價應聲下跌，樓市轉瞬間由夏入冬，冰封期長達5年之久。
隨著環京樓市神話的破滅，華夏幸福早早爆雷，負債規模高達千億之巨；李福成涉嫌行賄受賄、虛開發票，被判刑三年。
據中新經緯報道，2020年廊坊房價相比最高點時，跌去了46.9%，妥妥的“腰斬”。
即使跌成了這幅鬼樣子，廊坊還是戰戰兢兢，不敢明目張膽給樓市松綁。
過去幾年，關于燕郊“斷供”、“白送房子”的新聞，不斷刷屏，成了樓市危險的符號。
2017年前后在環京買房的人，大概率都成了百萬“負”翁。
虧個幾十萬還是少的，虧上百萬的大有人在。從搶到房子賺百萬，到買完房子跌百萬，天堂地獄之間，不過如此。
可即便房價跌得媽都不認得出，環京也不敢實質性松綁，最多就是悄咪咪的試探。
現在，廊坊終于放飛自我了。
無數高位站崗的人盼來希望——
北京已經松綁了，燕郊不再限購了，接盤俠要進來了。
（二）
畢竟，北京目前的政策松綁，更多的是試探性，動作并不大。定向面向老年人，大量的剛需還在嗷嗷待哺。
北京的房子實在太貴了。中國房價行情網數據，北京8月平均房價是69522元/平，跟排名第一的深圳不相上下。
北京的限購也是超級嚴。
只要在全國范圍內有過住房貸款記錄的家庭，購買北京市商品房時都會被認定為二套。也就是說，在北京買房，普通住宅需要給6成首付，非普通住宅是8成，且利率上浮。
在很長一段時間里，北京限購政策鐵板一塊，毫無松動。
也因此，北京一有風吹草動，都會被放在顯微鏡下細看，揣摩其中的深意。
8月4日，北京市住建委發布消息稱：
中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等3宗試點地塊的住房時，將給予優惠。
優惠支持政策包括：
普通住房首付比例降至35%，非住房首付比例40%，并予以貸款利率優惠，力度相當之大；其子女可作為共同借款人申請貸款。
說實話，三個試點項目加起來也就一兩千套房子，而且限定很多，必須是中心城區60周歲以上的老人，名下無房，而且還要遷戶，一系列條條框框下來，能激起多大水花？
所以，北京的這些動作，更多可以認為是一種暗示。
比如信貸端的放松信號：允許老人與子女作為共同借款人申請貸款。
你沒有看錯，北京居然可以搞“接力貸”了，真是活久見。
今年4月，廣州曾經有銀行重啟接力貸業務，結果不到24個小時就被叫停了。
如今北京已經開了綠燈，未來會不會有其他城市照葫蘆畫瓢，“父貸子還”搞起來？我看可能性很大。
（三）
今年上半年，我們見證了史詩級的救市狂潮。上百座大中小城市，近500條救市政策，唯獨一線城市沒啥動靜。
這一雷打不動的態勢，已經被撼動，一線開閘是早晚的事。
7月底的高層會議上，再次強調“穩地產”，并且提出因城施策用足用好“政策工具箱”，意味著更猛的救市藥劑，已經蓄勢待發。
于是，象征著房價最終信仰的一線城市，救市的終極大招和后手，終于被推上前臺。
比北京更早動起來的，是上海。
經歷了“失去的二季度”之后，上海急需找回狀態，放出的第一個大招就是搶人。
6月底，上海市教委等四部門聯合發布了高校畢業生留滬相關政策，向20余萬在滬高校畢業生“喊話”：
上海市所有高校的碩士應屆畢業生，可直接落戶上海
全國世界一流大學建設高校的預士應屆畢業生，可直接落戶上海
全國世界一流學科建設高校的碩士應屆畢業生，建設學科畢業生可直接落戶上海
上海4所世界一流大學建設高校的本科應屆畢業生，可以直接落戶上海
至于嚴格到嚴苛的限購政策，終于也有了積極變化。
更決定性的一個變化是，在實行了近一年后，上海樓市二手房貸款“三價就低”政策，開始松動了。
三價就低，在上海樓市絕對是令人聞風喪膽的存在，堪稱上海限購大禮包里的最強殺招。
一般來說，評估一套房子的價值，主要有三個價格參考，銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價?！叭齼r就低”即選擇其中最低的價格來審批貸款額度。
房地產交易中心涉稅評估價，多為網簽合同價的五到七折，往往是“就低”的那個選項。
一套合同價500萬的二手房，首付0.35%是175萬，貸款325萬。
如果按照“三價就低”，最低可能要按照250萬總價來批貸，貸款額度一下子縮水到了162.5萬，意味著首付提高到了近7成。
再加上傭金、稅費、裝修費用等各類費用，跟全款買房也差不了多少了。
“三價就低”的殺傷力，不亞于深圳的二手房指導價，對上海樓市絕對是核彈級武器，造成的結果堪稱毀滅式打擊。實施以來，二手房成交量連續下滑12個月，至今仍在底部。
樓市轉機，來得猝不及防。
而7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區的調整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右。上海買房貸款額度將有所增加，首付壓力降低，更多人可以上車了。
這也意味著，上海樓市即將走出谷底，步入寬松期。
（四）
可以看出，北京是試探出手，上海是小步快跑、招招見血，而早已按捺不住的廣州更狠，直接祭出了超級大招：
本科落戶“零門檻”！
實在讓我沒想到啊。這樣一來，廣州的購房門檻，竟然已經比很多強二線城市還要低了。
在杭州，如果擁有限購區戶口，可以直接買限購區二手房，但購買新房還需要連續2年社保。在成都，如果想在中心城區買房，需要連續繳納1年社保，最近才放開“落戶即有資格”。
而按照廣州最新落戶政策，中級職稱/全日制本科學歷以上只需參保一個月，即可申請入戶。只要有廣州戶籍，即可在限購區購買一套住宅。
這就相當于，全國的本科畢業生們，只要來到廣州，幾乎不用費什么力氣就能獲得一張房票，而且是可以買限購區、核心區的那種。
大學畢業生只要在廣州有參保記錄，也就能買房了。
你想想，廣州作為全國本科高校數量第5大城市，每年有多少萬本科應屆畢業生？
再加上研究生、畢業了18年以內的本科生、中級職稱，這得炸出多少房票！
本來，廣州就是在一線城市中房價最低、限購門檻也最低的城市。此前不斷下調房貸利率，低至4.45%，購房環境最為友好。
此次大幅降低落戶門檻，也是廣州啟動新一輪樓市行情的關鍵信號。
人員就位，遞上房票，再把銀行放貸門檻調低，購買力這個池子才有動力重新轉起來。
現在，廣州小區二手房指導價已經放開了。
雖然沒有明文解釋，但各家銀行基本都不再按照指導價放貸。換言之，想買房，能貸到的錢更多了。
為什么放開，還是那句：現在最重要的是釋放購買力，重新傳遞信心。
同時，廣州持續了一年多的新房限價政策也已經松動了，一手盤價格有了更大的調整空間。
捉襟見肘的開發商能不能“翻身”，就看自己本事了。
資格、貸款、供應，三條路都開綠燈了，還不是為了讓樓市盡快啟動？
當一線城市開始集中松綁，救市的最后一道大門，終于被轟然打開。
“黑鐵時代”已經到來，樓市分化深度加??！
未來，只有人口不斷涌入的城市，樓市才有價值，庫存才會被消化。
本文轉載自：樓市黃大大
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